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由于現在經濟發展的不同，各樣的行業也是層出不窮，所以對于我們評估行業來說需要評估的業務也是有了很多的不同，今天我們河南國隆房地產土地資產評估有限公司就對我們公司的業務之一，房產評估業務的評估方法，進行一個總結，下面就由國隆評估為你詳細介紹一下
一、房地產評估的方法
（一）市場比較法
市場比較法也叫市場買賣實例比較法。或市場資料比較法。房地產價格市場比較法，就是以市場已經成交的房地產的價格為依據，然后比照待確定評估的房地產價格的一種評估方法。市場比較法是房地產評估的一種基本方法，特別是在房地產市場比較發達的國家，運用的非常普遍。
運用市場比較法評估房地產價格時，必須具備以下一些條件：
1、在選擇房地產市場比較法實例時，一定要使比較的對象具有較大相似性和代替性，特別是在房地產所處的地段等級、房地產使用的性質以及容積率等主要方面相，和相近似，也就是必須具有可比性。
2、房地產市場比較發達，擁有豐富的房地產市場交易資料，一般來說所掌握的實例應當比較充分，其中必須有幾個**基本的比較實例。
3、在分析比較的基礎上要分析和確定比較實例資料的可靠性和合理性，然后運用科學的方法和評估的經驗加以修正。
依據市場比較法評估出的房地產價格，一般來說是比較可靠的和準確的。因此具有較大的現實性和說服力。
（二）成本評估法
成本評估法是以評估對象房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定評估對象房地產價格的一種評估方法。采用成本評估法評估求得的價格，通常稱為積算價格。
成本評估法在各種評估方法中有其特殊的用途，特別適用于獨立或狹小市場上無法運用市場比較法進行評估的房地產。另外，對于既無收益又很少出現買賣情況的學校、圖書館、**、**辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設施的評估也很適用。不過，運用成本評估法評估時值得注意的是，現實生活中房地產的價格多取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度看，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。
（三）收益還原法
亦稱投資法，這種方法的基本原理就是，房產經營者利用一個適當的淬原利率，將未來的凈收益資本化，計算出收益現值。這種方法在房產投資決策中常用，其關鍵是正確估算凈收益和選擇一個合適的還原利率。
二、還原利率的選擇與構成要素
還原利率的選擇要考慮到預**膨脹率，房產類別、地段、建筑年代、收益可能性等多種因素的影響。一般地，在預**膨脹較高或凈收益的風險較大時，可選擇較高的還原利率；反之，選擇較低的還原利率。
還原利率的構成要素主要有：
（一）真實報酬率，即投資者追求的**收益率；
（二）通貨膨脹的補償，指房產投資者在通貨膨脹期間除得到真實報酬之外，還要收回具有與投資相同購買力的資金，以抵補通貨膨脹的損失：
（三）風險補償，投資者愿意承擔風險投資于房產，是為了獲得高收益，所以投資項目風險越大，風險補償也應越高，還原利率也就越大。投資回收補償，是指投資資本本身應得的報酬。
以上便是房地產評估的方法和還原利率的選擇與構成要素的具體內容，希望能夠對您有所幫助，當然，在實踐中，有更多關于這的問題，如果您想要了解更多關于這方面的評估問題，請具體聯系我們國隆評估，我們會根據您的具體情況，為您進行專業的評估分析。